Od aktywów do portfela: jak AFI i WasteTracker rozwijają zrównoważone zarządzanie nieruchomościami.

W miarę jak rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej wciąż się rozwija, wiodący inwestorzy patrzą dalej niż na sam development: na doskonałości operacyjnej, transparentności danych i długoterminowej efektywności aktywów.

AFI wyróżnia się jako jeden z najbardziej aktywnych i dalekowzrocznych inwestorów na rynku nieruchomości w regionie, dysponując szerokim portfelem prestiżowych nieruchomości biurowych i mieszkaniowych w kluczowych ośrodkach miejskich. Sercem jej strategii jest jasna ambicja: budowanie długoterminowej wartości poprzez wysokiej jakości, zdywersyfikowane aktywa generujące dochód.

Jednocześnie w sposobie zarządzania tymi aktywami pojawia się nowa warstwa – napędzana przez dane, mierzalność i inteligencję operacyjną.

Wybrane aktywa z portfela AFI – w tym AFI V., T-Mobile Office Park, AFI Office House w Warszawie oraz Port7 w Pradze – korzystają już z WasteTrackera. Odzwierciedla to rosnący nacisk na wprowadzanie precyzji i spójności do zarządzania odpadami oraz traktowanie go z takim samym rygorem jak pozostałe media w budynku.

To podejście łączy nieruchomości najwyższej jakości ze skalowalnym modelem zarządzania nieruchomościami, zrównoważonego rozwoju i zaangażowania najemców w całym portfelu – zapewniając, że efektywność jest na bieżąco mierzona i optymalizowana. Aby lepiej zrozumieć, jak przekłada się to na praktykę, porozmawialiśmy z Maciejem Brzezińskim, Head of Office Property Management w AFI Polska, który nadzoruje efektywność operacyjną portfela biurowego AFI w Polsce.

1. Strategia AFI koncentruje się na budowaniu długoterminowej wartości poprzez wysokiej jakości aktywa – jak doskonałość operacyjna wspiera to w praktyce?

Doskonałość operacyjna to dla nas nie tylko kwestia efektywności kosztowej – to fundament długoterminowej wartości aktywów. Jesteśmy przekonani, że zielone budynki – projektowane i eksploatowane z myślą o zrównoważonym rozwoju – zachowają długoterminową wartość i atrakcyjność, przynosząc wymierne korzyści nie tylko inwestorom, instytucjom finansowym i najemcom biur, ale także polskim miastom i lokalnej gospodarce.

Traktujemy eksploatację budynków jako aktywne źródło wartości, a nie centrum kosztów. Energooszczędne, przyjazne środowisku projekty zazwyczaj mają wyższą wartość, niższe koszty eksploatacji i większy popyt ze strony najemców i inwestorów – co czyni je bardziej atrakcyjnym produktem dla instytucji finansujących. Oznacza to, że codzienne decyzje operacyjne mają bezpośredni wpływ na wyniki portfela, zarówno dziś, jak i przez wiele nadchodzących lat.

Równie ważna jest spójność standardów w całym portfelu. Spójne podejście do zarządzania – obejmujące efektywność energetyczną, jakość przestrzeni pracy i doświadczenie najemcy – buduje lojalność i długoterminowe relacje. To integralna część naszego modelu generowania dochodu i sposób, w jaki łączymy codzienne operacje bezpośrednio z naszą strategią inwestycyjną.

1. ESG jest wszędzie. Co oznacza w wymiarze osobistym i jak przełożyć je na konkretne działania w całym portfelu AFI?

Dla mnie ESG to przede wszystkim kwestia wiarygodności – a wiarygodność buduje się poprzez działanie, a nie deklaracje. Bardzo zależy mi na tym, aby zrównoważony rozwój był widoczny w codziennych procesach, a nie tylko w raportach czy certyfikatach.

W praktyce oznacza to wbudowanie ESG w operacje: mierzenie tego, co faktycznie dzieje się w budynkach, ustanowienie odpowiedzialności na poziomie każdego aktywa oraz angażowanie najemców jako aktywnych uczestników – a nie tylko odbiorców naszych inicjatyw. Nasze transparentne podejście do ESG, poparte wymiernymi efektami, pozycjonuje nas jako wiarygodnego i rzetelnego partnera w zrównoważonym rozwoju nieruchomości. Wierzymy, że to pozycjonowanie zyska na znaczeniu w miarę jak rynek będzie ewoluował w odpowiedzi na zmiany klimatyczne, regulacje i zmieniające się oczekiwania inwestorów.

Dobrym przykładem tego, jak wygląda to w praktyce, jest Towarowa22, nasz wielofunkcyjny projekt w Warszawie. AFI Office House, pierwszy budynek w kompleksie, uzyskał certyfikat BREEAM na poziomie „Outstanding” z wynikiem 97,9% – najwyższym wynikiem BREEAM w Warszawie i drugim najwyższym wśród budynków biurowych w Polsce, po AFI V. w Krakowie, który również jest częścią portfela AFI. Budynek ubiega się także o certyfikat WELL, wspierający zdrowe środowisko pracy, a także o certyfikaty WiredScore i SmartScore za infrastrukturę cyfrową i funkcje inteligentnego budynku. Ale część, którą uważam za najbardziej znaczącą, wykracza poza certyfikaty: wszystkie budynki biurowe w kompleksie zawierają elementy projektowania biofilicznego – zielone loggie oraz bujną zieleń wprowadzoną między budynkami i na odsłoniętych konstrukcjach dawnych hal przemysłowych, która poprawia komfort, redukuje stres i przywraca ludziom kontakt z naturą. Naszym celem jest tworzenie budynków efektywnych, odpornych i realnie wspierających codzienną pracę ludzi. To dla mnie prawdziwe znaczenie zrównoważonego rozwoju.

1. Dane są często nazywane nową ropą naftową – jaką rolę faktycznie odgrywają dziś w zarządzaniu portfelem AFI i jego optymalizacji?

Jeszcze niedawno wiele decyzji operacyjnych opierało się na intuicji i przybliżonych szacunkach. Dziś oczekujemy więcej – pełnej widoczności w czasie rzeczywistym, możliwości porównywania wyników między aktywami oraz wczesnego wykrywania nieefektywności, zanim staną się problemem.

Dane pozwalają nam przejść od zarządzania reaktywnego do proaktywnego. Widzimy, gdzie powstają odpady, ile zużywa się energii, gdzie pojawiają się odchylenia od normy – i możemy działać szybko i precyzyjnie. Nie chodzi tu tylko o efektywność operacyjną, ale też o spełnianie rosnących wymogów raportowania: CSRD, GRESB i inne standardy wymagają twardych, wiarygodnych danych. Szacunki i luki w danych po prostu nie są już akceptowalne.

Traktujemy dane jak infrastrukturę – tak samo jak systemy BMS czy instalacje techniczne. To fundament ciągłego doskonalenia i narzędzie, które pozwala nam odpowiedzialnie zarządzać portfelem w długim horyzoncie czasowym.

1. Co definiuje kolejny etap rozwoju AFI – operacyjnie i strategicznie?

Kolejny etap to dla nas połączenie dalszej ekspansji w Polsce i regionie CEE z konsekwentnym podnoszeniem standardów operacyjnych. Nadal koncentrujemy się na najlepszych, odpornych na wahania rynkowe aktywach – dobrze zlokalizowanych budynkach biurowych, które osiągają stabilne wyniki w różnych cyklach rynkowych i dostarczają długoterminową wartość zarówno najemcom, jak i inwestorom.

Strategicznie technologia staje się standardową warstwą zarządzania budynkami, a nie opcjonalnym dodatkiem. Aktywnie poszukujemy nowych możliwości inwestycyjnych o wysokim potencjale wzrostu, a równocześnie koncentrujemy się na wielofunkcyjnych projektach łączących powierzchnię biurową z uzupełniającymi funkcjami komercyjnymi. Wierzę, że takie projekty nie tylko przyciągają najemców, ale też budują społeczności i sprzyjają długoterminowemu zaangażowaniu.

Dzięki naszemu doświadczeniu, silnej bazie kapitałowej i sprawdzonemu modelowi operacyjnemu jesteśmy dobrze przygotowani, by kontynuować tę drogę. Tworzenie długoterminowej wartości, a nie krótkoterminowa optymalizacja, to siła napędowa każdej naszej decyzji – i dotyczy to zarówno tego, jak się rozwijamy, jak i tego, jak zarządzamy tym, co już mamy.