Des actifs au portefeuille: comment AFI et WasteTracker font progresser les opérations durables.

Alors que le marché immobilier d'Europe centrale et orientale continue d'évoluer, les investisseurs de référence élargissent leur attention au-delà du développement. L'excellence opérationnelle, la transparence des données et la performance à long terme des actifs deviennent des priorités centrales.

AFI se distingue comme l'un des investisseurs immobiliers les plus actifs et les plus tournés vers l'avenir dans la région, avec un large portefeuille d'actifs de premier plan dans les bureaux et le résidentiel, situés dans des marchés urbains clés. Au cœur de sa stratégie se trouve une ambition claire: créer de la valeur à long terme grâce à des actifs performants, diversifiés et générateurs de revenus.

Dans le même temps, une nouvelle couche apparaît dans la gestion de ces actifs: une couche fondée sur la donnée, la mesurabilité et l'intelligence opérationnelle.

Certains actifs du portefeuille AFI, dont AFI V., T-Mobile Office Park, AFI Office House à Varsovie et Port7 à Prague, fonctionnent déjà avec WasteTracker. Cette mise en œuvre reflète une attention croissante portée à la précision et à la cohérence dans la gestion des déchets, avec le même niveau de rigueur que pour les autres utilités du bâtiment.

Cette approche associe des actifs de haute qualité à un modèle évolutif de gestion immobilière, de durabilité et d'engagement des locataires à l'échelle du portefeuille. La performance est ainsi mesurée et améliorée dans le temps. Pour comprendre comment cela se traduit dans la pratique, nous avons échangé avec Maciej Brzeziński, Head of Office Property Management chez AFI Poland, qui supervise la performance opérationnelle du portefeuille de bureaux d'AFI dans le pays.

1. La stratégie d'AFI vise à créer de la valeur à long terme grâce à des actifs performants. Comment l'excellence opérationnelle soutient-elle cet objectif dans la pratique?

Pour nous, l'excellence opérationnelle ne se limite pas à l'efficacité des coûts. Elle constitue le socle de la valeur à long terme des actifs. Nous sommes convaincus que les bâtiments verts, conçus et exploités avec la durabilité en tête, conserveront leur valeur et leur attractivité sur le long terme. Ils apportent des bénéfices mesurables non seulement aux investisseurs, aux institutions financières et aux locataires de bureaux, mais aussi aux villes polonaises et à l'économie locale.

Nous considérons les opérations comme un moteur actif de création de valeur, et non comme un centre de coûts. Les projets efficaces sur le plan énergétique et respectueux de l'environnement affichent généralement une valeur d'actif plus élevée, des coûts d'exploitation plus bas et une demande plus forte de la part des locataires et des investisseurs. Ils deviennent aussi plus attractifs pour les prêteurs. Cela signifie que les décisions opérationnelles quotidiennes ont un impact direct sur la performance du portefeuille, aujourd'hui comme dans les années à venir.

La cohérence des standards dans l'ensemble du portefeuille est tout aussi importante. Une approche homogène de la gestion, couvrant l'efficacité énergétique, la qualité du lieu de travail et l'expérience locataire, renforce la fidélité et les relations à long terme. C'est une partie intégrante de notre modèle générateur de revenus, et c'est ainsi que nous relions les opérations quotidiennes à notre stratégie d'investissement.

1. L'ESG est partout. Que signifie-t-il pour vous personnellement, et comment le rendez-vous tangible dans le portefeuille AFI?

Pour moi, l'ESG est avant tout une question de crédibilité. Et la crédibilité se construit par l'action, pas par les déclarations. Il est essentiel pour moi que la durabilité soit visible dans les processus quotidiens, et pas seulement dans les rapports ou les certifications.

En pratique, cela signifie intégrer l'ESG dans les opérations : mesurer ce qui se passe réellement dans les bâtiments, établir une responsabilité au niveau de chaque actif et engager les locataires comme participants actifs, et non comme simples destinataires de nos initiatives. Notre approche ESG transparente, soutenue par des effets concrets, nous positionne comme un partenaire crédible et fiable du développement immobilier durable. Nous pensons que ce positionnement gagnera encore en importance à mesure que le marché évolue sous l'effet du changement climatique, des cadres réglementaires et des attentes des investisseurs.

Towarowa22, notre projet mixte à Varsovie, en est un bon exemple. AFI Office House, le premier bâtiment du complexe, a obtenu la certification BREEAM "Outstanding" avec un score de 97,9%. Il s'agit du score BREEAM le plus élevé de Varsovie et du deuxième meilleur résultat pour un immeuble de bureaux en Pologne, après AFI V. à Cracovie, qui fait également partie du portefeuille AFI. Le bâtiment vise aussi les certifications WELL, pour soutenir un environnement de travail sain, ainsi que WiredScore et SmartScore, pour l'infrastructure numérique et les fonctionnalités de smart building. Mais l'aspect qui me semble le plus important va au-delà des certifications. Tous les immeubles de bureaux du complexe intègrent des éléments de design biophilique: des loggias végétalisées et une végétation dense introduite entre les bâtiments et sur les structures apparentes des anciennes halles industrielles. Ces éléments améliorent le confort, réduisent le stress et reconnectent les personnes à la nature. Notre objectif est de livrer des bâtiments efficaces, résilients et réellement adaptés à la manière dont les personnes travaillent au quotidien. Pour moi, c'est cela, la durabilité.

1. On dit souvent que la donnée est le nouveau pétrole. Quel rôle joue-t-elle réellement dans la gestion et l'amélioration de votre portefeuille aujourd'hui?

Il n'y a pas si longtemps, de nombreuses décisions opérationnelles reposaient sur l'intuition et des estimations approximatives. Aujourd'hui, nous attendons davantage : une visibilité complète en temps réel, la capacité de comparer les performances entre actifs et l'identification précoce des inefficacités avant qu'elles ne deviennent des problèmes.

La donnée nous permet de passer d'une gestion réactive à une gestion proactive. Nous pouvons voir où les déchets sont générés, combien d'énergie est consommée, où les écarts par rapport à la norme apparaissent, puis agir rapidement et précisément. Il ne s'agit pas seulement d'efficacité opérationnelle. Il s'agit aussi de répondre à des exigences de reporting croissantes : la CSRD, GRESB et d'autres cadres demandent des données solides et fiables. Les estimations et les zones d'ombre ne sont plus acceptables.

Nous traitons la donnée comme une infrastructure, au même titre que les systèmes BMS ou les installations techniques. Elle constitue la base de l'amélioration continue et l'outil qui nous permet de gérer le portefeuille de manière responsable sur le long terme.

1. Qu'est-ce qui définit la prochaine phase de croissance d'AFI, sur le plan opérationnel et stratégique?

La prochaine phase consiste pour nous à combiner la poursuite de notre expansion en Pologne et dans la région CEE avec un approfondissement cohérent de nos standards opérationnels. Notre attention reste portée sur des actifs prime et résilients: des immeubles de bureaux bien situés, capables de performer de manière fiable à travers différents cycles de marché et de créer une valeur durable pour les locataires comme pour les investisseurs.

Stratégiquement, la technologie devient une couche standard des opérations, et non un ajout optionnel. Nous recherchons activement de nouvelles opportunités d'investissement à fort potentiel de croissance, tout en restant très concentrés sur les développements mixtes qui associent bureaux et fonctions commerciales complémentaires. Je suis convaincu que ces projets attirent les locataires, mais créent aussi des communautés et favorisent l'engagement à long terme.

Avec notre expérience, notre base de capital solide et notre modèle opérationnel éprouvé, nous sommes bien positionnés pour poursuivre cette trajectoire. La création de valeur à long terme, plutôt que l'amélioration à court terme, guide chacune de nos décisions. Cela vaut autant pour notre croissance que pour la manière dont nous gérons ce que nous possédons déjà.