Von einzelnen Assets zum Portfolio: wie AFI und WasteTracker nachhaltige Betriebsprozesse voranbringen.

Während sich der Immobilienmarkt in Mittel- und Osteuropa weiterentwickelt, richten führende Investoren ihren Fokus zunehmend über die Projektentwicklung hinaus. Operative Exzellenz, Datentransparenz und langfristige Asset-Performance rücken in den Mittelpunkt.

AFI zählt zu den aktivsten und zukunftsorientierten Immobilieninvestoren der Region, mit einem breiten Portfolio hochwertiger Büro- und Wohnimmobilien in zentralen urbanen Märkten. Im Kern der Strategie steht ein klares Ziel: langfristigen Wert durch leistungsstarke, diversifizierte und einkommensgenerierende Assets zu schaffen.

Gleichzeitig entsteht eine neue Ebene in der Bewirtschaftung dieser Assets: eine Ebene, die auf Daten, Messbarkeit und operativer Intelligenz basiert.

Ausgewählte Assets im AFI-Portfolio, darunter AFI V., T-Mobile Office Park, AFI Office House in Warschau und Port7 in Prag, arbeiten bereits mit WasteTracker. Das zeigt den wachsenden Fokus auf Präzision und Konsistenz im Abfallmanagement, mit derselben Sorgfalt, die auch für andere Gebäudemedien gilt.

Dieser Ansatz verbindet hochwertige Assets mit einem skalierbaren, portfolioweiten Modell für Property Management, Nachhaltigkeit und Mieterengagement. Performance wird aktiv gemessen und kontinuierlich verbessert. Um besser zu verstehen, wie das in der Praxis aussieht, haben wir mit Maciej Brzeziński gesprochen, Head of Office Property Management bei AFI Poland. Er verantwortet die operative Performance des AFI-Büroportfolios in Polen.

1. Die Strategie von AFI konzentriert sich auf langfristige Wertschöpfung durch leistungsstarke Assets. Wie unterstützt operative Exzellenz dieses Ziel in der Praxis?

Operative Exzellenz bedeutet für uns weit mehr als Kosteneffizienz. Sie ist die Grundlage für den langfristigen Wert eines Assets. Wir sind überzeugt, dass grüne Gebäude, die mit Nachhaltigkeit geplant und betrieben werden, ihren Wert und ihre Attraktivität langfristig erhalten. Sie liefern messbare Vorteile nicht nur für Investoren, Finanzinstitute und Büromieter, sondern auch für polnische Städte und die lokale Wirtschaft.

Wir betrachten den Betrieb als aktiven Treiber der Wertschöpfung, nicht als Kostenstelle. Energieeffiziente und umweltfreundliche Projekte erzielen in der Regel höhere Asset-Werte, niedrigere Betriebskosten und eine stärkere Nachfrage von Mietern und Investoren. Dadurch werden sie auch für Kreditgeber attraktiver. Tägliche operative Entscheidungen haben damit direkten Einfluss auf die Portfolio-Performance, heute und über viele Jahre hinweg.

Ebenso wichtig ist die Konsistenz der Standards im gesamten Portfolio. Ein einheitlicher Managementansatz, der Energieeffizienz, Arbeitsplatzqualität und Mietererlebnis umfasst, stärkt Loyalität und langfristige Beziehungen. Das ist ein integraler Bestandteil unseres einkommensgenerierenden Modells und der Weg, wie wir tägliche Betriebsentscheidungen direkt mit unserer Investmentstrategie verbinden.

1. ESG ist überall. Was bedeutet ESG für Sie persönlich, und wie machen Sie es im AFI-Portfolio greifbar?

Für mich ist ESG vor allem eine Frage der Glaubwürdigkeit. Und Glaubwürdigkeit entsteht durch Handeln, nicht durch Erklärungen. Mir ist wichtig, dass Nachhaltigkeit in den täglichen Prozessen sichtbar wird, nicht nur in Berichten oder Zertifikaten.

In der Praxis bedeutet das, ESG in den Betrieb zu integrieren: zu messen, was tatsächlich in den Gebäuden passiert, Verantwortung auf Ebene jedes einzelnen Assets zu schaffen und Mieter als aktive Beteiligte einzubinden, nicht nur als Empfänger unserer Initiativen. Unser transparenter ESG-Ansatz, gestützt durch konkrete Ergebnisse, positioniert uns als glaubwürdigen und verlässlichen Partner für nachhaltige Immobilienentwicklung. Wir gehen davon aus, dass diese Positionierung weiter an Bedeutung gewinnt, wenn sich der Markt durch Klimawandel, regulatorische Rahmenbedingungen und veränderte Investorenerwartungen weiterentwickelt.

Ein gutes Beispiel dafür ist Towarowa22, unser Mixed-Use-Projekt in Warschau. AFI Office House, das erste Gebäude des Komplexes, hat die BREEAM-Zertifizierung "Outstanding" mit einem Score von 97,9% erhalten. Das ist der höchste BREEAM-Score in Warschau und die zweithöchste Bewertung für ein Bürogebäude in Polen, direkt nach AFI V. in Krakau, das ebenfalls Teil des AFI-Portfolios ist. Das Gebäude strebt außerdem WELL-Zertifizierung zur Unterstützung eines gesunden Arbeitsumfelds sowie WiredScore und SmartScore für digitale Infrastruktur und Smart-Building-Funktionen an. Der Teil, der für mich am meisten zählt, geht jedoch über Zertifikate hinaus. Alle Bürogebäude des Komplexes integrieren biophile Designelemente: grüne Loggien und üppige Begrünung zwischen den Gebäuden sowie auf den freigelegten Strukturen der ehemaligen Industriehallen. Diese Elemente verbessern den Komfort, reduzieren Stress und verbinden Menschen wieder stärker mit der Natur. Unser Ziel ist es, Gebäude zu schaffen, die effizient, resilient und wirklich darauf ausgerichtet sind, wie Menschen jeden Tag arbeiten. Genau das bedeutet Nachhaltigkeit für mich.

1. Daten werden oft als das neue Öl bezeichnet. Welche Rolle spielen sie heute tatsächlich bei der Steuerung und Verbesserung Ihres Portfolios?

Vor nicht allzu langer Zeit basierten viele operative Entscheidungen auf Intuition und groben Schätzungen. Heute erwarten wir mehr: vollständige Echtzeit-Transparenz, die Möglichkeit, Performance über Assets hinweg zu vergleichen, und die frühzeitige Identifikation von Ineffizienzen, bevor sie zu Problemen werden.

Daten ermöglichen uns den Schritt von reaktivem zu proaktivem Management. Wir sehen, wo Abfall entsteht, wie viel Energie verbraucht wird, wo Abweichungen von der Norm auftreten, und können schnell und präzise handeln. Es geht dabei nicht nur um operative Effizienz. Es geht auch darum, wachsende Reporting-Anforderungen zu erfüllen: CSRD, GRESB und andere Rahmenwerke verlangen belastbare, verlässliche Daten. Schätzungen und Lücken sind nicht mehr akzeptabel.

Wir behandeln Daten als Infrastruktur, ähnlich wie BMS-Systeme oder technische Anlagen. Sie sind die Grundlage für kontinuierliche Verbesserung und das Werkzeug, mit dem wir das Portfolio langfristig verantwortungsvoll steuern können.

1. Was prägt die nächste Wachstumsphase von AFI, operativ und strategisch?

In der nächsten Phase geht es für uns darum, die weitere Expansion in Polen und der CEE-Region mit einer konsequenten Vertiefung operativer Standards zu verbinden. Unser Fokus bleibt auf erstklassigen, resilienten Assets: gut gelegenen Bürogebäuden, die über verschiedene Marktzyklen hinweg zuverlässig performen und langfristigen Wert für Mieter und Investoren schaffen.

Strategisch wird Technologie zu einer Standardschicht des Betriebs, nicht zu einer optionalen Ergänzung. Wir suchen aktiv nach neuen Investmentmöglichkeiten mit hohem Wachstumspotenzial und konzentrieren uns gleichzeitig auf Mixed-Use-Entwicklungen, die Büroflächen mit ergänzenden kommerziellen Funktionen verbinden. Ich bin überzeugt, dass solche Projekte nicht nur Mieter anziehen, sondern auch Gemeinschaften schaffen und langfristiges Engagement fördern.

Mit unserer Erfahrung, unserer starken Kapitalbasis und unserem bewährten Betriebsmodell sind wir gut positioniert, diesen Weg fortzusetzen. Langfristige Wertschöpfung, nicht kurzfristige Verbesserung, bestimmt jede Entscheidung, die wir treffen. Das gilt gleichermaßen für unser Wachstum und für die Art, wie wir das managen, was wir bereits besitzen.